Detetive do Cálculo · Nº 3

GAFISA VECTIS: o CRI que parecia prefixado era IPCA + 6,25%

BRCalc · publicado em 19 de outubro de 2026 · leitura de 3 min

Este é um caso em que três detalhes, cada um pequeno, escondiam a operação inteira. O ponto de partida enganava: o portal informava uma taxa prefixada.

A operação

O que divergia

O cadastro do portal diz "7,75%" e "indexador: não há". Com esses termos — prefixado de 7,75% ao ano, começando no primeiro cupom —, o nosso primeiro cálculo reproduziu 1 dos 66 eventos do extrato. Em 20/05/2021, por exemplo, a Vórtx pagou R$ 5,12803107 de juros por CRI; a conta dava R$ 6,25932. No saldo, a diferença chegava a R$ 196 por unidade.

O que testamos

Uma diferença desse tamanho não é arredondamento: é a remuneração errada. Antes de mexer em qualquer convenção, olhamos o que o extrato publica dia a dia.

1. Os cupons. Dividindo os juros pagos pelo saldo de cada período, a taxa implícita não é constante como num prefixado: ela anda com a inflação. Testamos IPCA e IGP-M por trás de uma taxa real; só o IPCA + 6,25% ao ano fecha — e é exatamente o que diz a cláusula 5 do termo de securitização.
2. A data de início. O primeiro cupom foi em 20/04/2021, mas o primeiro dia publicado é 29/03/2021, com o preço unitário igual ao valor nominal (R$ 1.000) e nada pago. Ali está a integralização: os juros correm a partir dela.
3. O saldo depois de cada pagamento. A partir de 09/2023 o extrato deixa as colunas do evento zeradas e publica o "PU vazio" do dia — o saldo já depois do pagamento. É dele que sai o saldo de cada evento.

Com as três correções, 66 de 66 eventos conferem. Mas sobrava uma diferença na 8ª casa do fator de correção — cerca de R$ 0,00001 por CRI.

A convenção: a razão truncada em 8 casas

O padrão ANBIMA/B3 calcula a correção do mês pela razão cheia entre dois números-índice do IPCA e trunca só o fator final. A Vórtx trunca a razão em 8 casas antes de elevá-la à fração de dias úteis:

No primeiro ciclo da GAFISA VECTIS, o valor nominal publicado só é possível se a razão estiver entre 1,0085998774 e 1,0085998808. A razão cheia, 1,0085998899, fica fora; a truncada, 1,00859988, fica dentro. Com a razão cheia, 5 dos 14 dias do ciclo erram na 8ª casa.

Depois

66 de 66 eventos conferidos, desde a integralização em 29/03/2021. No valor nominal diário, 1.373 dos 1.375 dias publicados fecham exatamente na 8ª casa.

O caso ensinou uma regra que vale para além dele: o cadastro do portal é um resumo; o termo e o extrato são a operação. Quando os dois discordam, quem decide é o extrato.

Como reproduzir

Na calculadora IPCA+: juros reais de 6,25%, Avançado → defasagem 1 mês, aniversário dia 20, arredondamento do fator "razão truncada em 8 casas, desde o início". A amortização real da operação e o saldo pelo "PU vazio" só entram importando o extrato na calculadora completa; na planilha, a aba Fatores mostra a razão truncada mês a mês.

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