TR + taxa em CRI habitacional: a convenção que os sistemas erram
CRIs lastreados em crédito habitacional (Caixa, BB, carteiras FGTS) costumam pagar TR + taxa fixa. Parece o indexador mais simples do mercado — a TR vive perto de zero — e no entanto é onde mais vemos sistemas divergirem da memória de cálculo da securitizadora. O motivo: existem duas convenções diferentes circulando sob o mesmo nome "TR + taxa", e a maioria dos sistemas implementa só uma.
A convenção das securitizações habitacionais
Nas memórias de cálculo que validamos (CRIs habitacionais de duas securitizadoras distintas), a mecânica é esta:
- Ciclo ancorado no dia de aniversário definido na escritura — e a TR aplicada é a TR do próprio dia de aniversário publicada pelo BACEN (SGS 226), não a do dia 1º do mês. Já vimos papéis com as duas âncoras: qual vale é decisão da escritura, e errar isso descola a série inteira.
- TR cheia do mês: o saldo corrige pelo fator (1 + TR) do ciclo, sem pro-rata por dias úteis dentro do ciclo.
- Cupom mensal fixo: os juros do período são
(1 + taxa)^(1/12), independentemente de o mês ter 18 ou 23 dias úteis. É a convenção herdada dos contratos habitacionais.
juros do mês = saldo corrigido × [(1 + taxa)1/12 − 1]
A convenção FINEP — mesmo nome, outro número
Contratos de fomento (FINEP e afins) também dizem "TR + taxa", mas contam juros em dias úteis sobre 252, com ciclos no dia de aniversário do contrato:
Num mês de 18 dias úteis contra um de 23, a diferença entre as duas convenções chega a dezenas de reais por milhão — pequena por parcela, sistemática ao longo de uma emissão de centenas de milhões. Um sistema que só conhece uma das convenções nunca bate com a memória da outra.
O detalhe do aniversário em fim de semana
Quando o aniversário cai em fim de semana, observamos nas memórias reais um comportamento que poucos esperam: a fonte capitaliza a TR pro rata por dias corridos até a liquidação e estorna a diferença no ciclo seguinte — o saldo volta ao trilho no aniversário seguinte. Quem compara saldo a saldo nessas datas vê uma "divergência" que desaparece um ciclo depois; o cupom pago, esse bate ao centavo. É um artefato de apresentação, não de cálculo — mas derruba qualquer conferência ingênua feita numa data isolada.
Quanto dá para errar — e como validamos
Validamos essas convenções replicando memórias de cálculo publicadas por duas securitizadoras independentes, sem acesso ao sistema de nenhuma delas. No maior caso — um CRI habitacional de R$ 107 milhões com 199 ciclos mensais — a réplica fechou com 0,0000 bps de erro no cupom, ciclo a ciclo, usando a série diária da TR do BACEN. Numa carteira FGTS de R$ 14 bilhões, o erro relativo de saldo ficou em 10−9.
O ponto não é o nosso número — é o método: cronograma bom é o que qualquer terceiro consegue reproduzir a partir da escritura e das séries públicas do BACEN. Se a sua conferência depende de perguntar "como o sistema de vocês calculou?", ela não é uma conferência.
Checklist para conferir um TR + taxa
- Qual é o dia de aniversário da escritura — e a TR aplicada é a desse dia ou a do dia 1º?
- O cupom é mensal fixo
(1+taxa)^(1/12)ou du/252? - Aniversários em fim de semana: o saldo apresentado embute TR pro-rata até a liquidação?
- A série usada é a TR do BACEN (SGS 226) na data certa — sem defasagem escondida?
vip2026.
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